孟晓苏：征收房地产税可三步走，见房就征，见证就退，小产权房要征高税额

原国家房改课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏近日在中国财富管理50人论坛举办的“房地产税的制度设计、推进路径与潜在影响”线上研讨会上表示，积极稳妥推进房地产税试点工作，将一定程度改变以往房地产市场不公平现象，促进税法中公平原则的真正落实。他建议，房地产税的征收可以通过三步走来实现：第一步，见房就征；第二步，见证就退；第三步，小产权房应征高税额。

以下为发言全文。

习近平总书记2021年8月17日在中央财经委员会第十次会议上对在高质量发展中促进共同富裕作出部署，其中在加强对高收入的规范和调节部分提出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。

积极稳妥推进房地产税试点工作被再度提上议事日程，将改变以往房地产市场不公平现象的存在，促进税法中公平原则的真正落实。其实在1998年房改之初，我们就对房地产税的征收进行过研究，在2003年提出征收住房保有税的建议。

在多年不征收房产税的情况下，城市建设资金主要来自两个群体：一个是农民，用征收土地差价来补贴城市建设资金；另一个是城市里的低收入群体，包括年轻人和新市民，他们是最后购买房屋的群体，把高地价变成高房价让他们承担。本来这两部分人都应当是受照顾的群体，但在现行制度下反而变成了城市建设和管理费用的主要承担者，早期购房者则享受着城市改善和房价升值好处，不用再承担费用。这其实体现了社会经济发展过程中单一市场作用逐渐导致的一种不公平现象。

房地产税在全世界各国各地都早已征收多年，并不是一个新税种。其制度和原理基本一致，根据实际情况又呈现差别化的局面。因此，征收房地产税本不需要过多采取“摸着石头过河”的态度，而是应学习国外或境外经验，并根据本国情况因地制宜。此前有关房地产税的讨论很多，目前尚未形成共识。

从我国此前的经验看，上海和重庆两个城市的试点都将房地产税当成房地产调控手段，因此并不成功。房地产税当然有利于建立房地产调控的长效机制，但就目标总体而言，征税就是本着公平原则、努力构建社会公平的事情；既然方案提得够多，在试点中就可以尝试多种方案，不要整齐划一地规定所谓“第一套房不征税”、“第二套和第三套按不同比例征税”，因为这样做的设计太繁琐，行政成本过高。

我认为，房地产税的征收可以通过三步走来实现：第一步，见房就征；第二步，见证就退；第三步，小产权房要征高税额。

首先，见房就征。应向全部城镇住房征收房地产税。《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》要求，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。由此看来“尽房皆税”最为简单易行。举例而言，如果一个小区如果有2000套房，就应该是2000个税源，不需要区分什么“第一套房、第二套房”。根据第七次全国人口普查数据，当前我国居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%，分成家庭来看约有4亿户，农民进城买房也得算在城市购房人群里。去区别这么大群体中每户居民的“第一套、第二套房”难度极大。征收房地产税应当是“认房不认人”，这样设计就可以让征收房地产税像收取物业费一样简单。不需要给征房地产税添加一些其它功能，比如，不能设想通过征收房地产税去把握哪些官员有多少房子，不能有太多的赋能，否则行政成本太高。

其次，见证就退。“证”指的是居民身份证。在推动共同富裕目标下，既然考虑到要对中低收入家庭进行照顾，“免税”又难以操作，就不如“退税”来得更方便。各国各地在征房地产税上都有“退税制度”，我国可以直接借鉴。居民拿着身份证，凭纳税证明就可以办理退税，每位居民“退税一套房”可保公平。单身居民可以退一套，婚姻状态的可以退两套，这样就不用为了避税而离婚了，赡养老人的家庭就可以多退一套或两套，这样规定可以鼓励人们善待家庭、赡养老人，而不是像过去房地产限购那样逼人家去离婚。如果非要每人只退税多少平方米，税务部门不怕麻烦也可以做。总体而言，这样的退税对广大居民都公平与方便。这个方案简单说就是“见房就征，见证就退”，把“拆迁安置房”、“房改房”等政策性房屋都包括在内了。它可以让退税系统在短期内建立起来，征税行政成本最低，不需要建立一个“覆盖全国人民的个人住房产权信息系统”，就可以操作实施。

最后，小产权房要征税，并且要征高税额。可先从小产权房开始征房地产税。假如对普通商品房以0.5%税率征收房地产税，小产权房就应当按照这个标准的3倍或4倍征收，比如按2%来征收。为什么小产权房要征高额税？小产权房没缴纳过土地出让金，通过征收房地产税就可以把欠缴的土地出让金补回来。征收一定年限之后就可以和其他产权房齐平了。小产权房没有损害卖房农民的利益，也没有损害买小产权房人的利益，但是它坐享城市发展的成果却没有支付应付的资金，也让没有买小产权房的居民感到不公平。小产权房问题迟早要解决，不如抓住征收房地产税的机会来解决这个不公平的问题。税率可以订高一点，未来小产权房就会成为稳定的税源，同时可以让卖房的农民、买房的居民和地方政府多方共赢。全国小产权房的价值应该有100万亿元，若按价值2%征收房地产税，每年2万亿元的纳税额将会比大产权房还多。

在开征房地产税之后，应当在征收房屋保有税的同时减少房屋流转税。以往的房地产调控主要是在流转税上不断加码，征收房地产税之后，有些流转税就不需要再征收了，“土地增值税”等不合理税种也可以取消。征收房产税能够让政府每年获得稳定的税金，此基础上应当取消行政手段的“限购”与“限贷”等“临时性措施”，用房地产税完善房地产市场调控。

征收房地产税可以助推房地产市场管理转入规范轨道，是我国完善第二次分配的重要手段。各方都希望把房地产税制设计得更好，如果有多种方案，我希望我建议的方案能够在一个或几个城市试点。这种方案简单易行、行政成本很低。用这种简单易行的方式来征税，是我国税收原则中“效率原则”的体现。要避免叠床架屋的制度设计，学习国外境外经验，结合中国实际，制定出一套高效易行的试点方案。

（本文根据孟晓苏先生在中国财富管理50人论坛双周闭门会议上的发言整理而成。责任编辑：王蕾）