【CWM50青年论坛2022年04期】推动保障性租赁住房REITs试点工作的痛点难点

近日，证监会发文表示将会同相关部门抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。推进保障性租赁住房REITs项目试点，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，促进行业向新发展模式转型。在此背景下，中国财富管理50人青年学术论坛举办专题研讨会，邀请政府部门代表、金融机构代表、企业代表及专家学者等，围绕“推动保障性租赁住房REITs试点工作的痛点难点问题”展开讨论并建言献策。

在专题发言环节，中金公司董事总经理慈颜谊首先从市场、政策、项目三个角度对我国基础设施REITs试点运行以来的整体情况作了回顾，并对下一阶段市场发展进行展望。建信住房公司企业合作部总经理郭伟、深创投不动产基金公司总经理罗霄鸣、中金基金副总经理李耀光等专家分别从不同角度介绍了参与推进保障性租赁住房项目和REITs试点项目的情况，分析了项目推进过程中遇到的难点问题，并就保障性租赁住房REITs下一步试点工作及政策完善提出了建议。

中国人民大学家发展与战略研究院高级研究员、住建部政策中心原主任秦虹，清华大学国家金融研究院副院长、上市公司研究中心主任王娴作点评发言。世联评估副总经理陈迅、毕马威高级经理苏鑫参与讨论。

参会专家指出，保障性租赁住房是介于公租房和商品房之间的保障性住房，是为了加快解决新市民、青年人等群体住房难题而提出的新举措。由于保租房覆盖未来主力消费人群，可能形成整合租赁住房和上下游产业链并提供生活服务的超级社区，因而长期来看以此为基础设计REITs产品具有较好的投资价值。

然而，保障性租赁住房REITs的落地仍面临诸多障碍。一是发起保障性租赁租房REITs需要事先获得保障性租赁住房的认定，而目前大多数城市尚缺乏具体实施细则。二是保障性租赁住房的租金收入是否能满足REITs产品投资者实现合理的收益率，仍存在较大不确定性。三是保障性租赁住房REITs在土地性质界定、产品架构、交易费用、税收支持体系等方面仍然存在一些有待深入研究现实性问题。

对于保障性租赁住房REITs试点工作开展和长远市场发展，参会专家建议：一是在符合房地产宏观调控原则的前提下，允许更多元化的市场主体参与发行保障性租赁住房REITs；二是在第一批试点顺利推出后，可进一步扩大保障性租赁住房REITs试点城市；三是允许已发行的存量保障性租赁住房REITs通过扩募等方式收购非原始权益人持有的保租房项目，以规模效应提升运营管理水平；四是保持保障性租赁住房REITs资产的质量和运营的可持续性，合理保护REITs投资者的合法权益。

研讨会由中国财富管理50人青年学术论坛秘书长冯煦明主持。